愛你，所以殺很大！
預售屋的付款壓力較新成屋低，但時機歹歹房價又高
讓專業投資客、房市專家、包租公律師教你「殺很大」的殺價原則！
【鄭婷方╱綜合報導】
近期建案案場看屋人潮不比從前，為刺激銷售，議價空間可能相對較大
對有買房自住需求的族群來說是一大福音，但不知道買房怎麼殺價嗎?
納悶要在什麼時間點議價才是好時機嗎？看屋想議價，先做足功課就對了！
俗話說：「挑菜才是買菜的人」買房的民眾看房挑缺點，有時確實可順利砍價，
房市專家Sway說，像是建案的4樓與13樓因為諧音，價錢較低，這兩個樓層的開價幾乎是建案的底價
是投資客的最愛「看屋時若發現4樓還有表示這個案子連投資客都不愛」
買房要投入巨額資金，做功課是基本要件也可保障自己權益，拒當冤大頭。在鎖定買房的區域內找出中意的個案比價、蒐集特別低或廣告打很大的廣告戶價格、注意實價登錄等，都是不錯的方法。通常周末是案場看屋人潮較多的時段，投資客帥過頭說，周一到周五人潮可能較少，可談價錢的時間較長，但不代表容易議價。
預售屋分為潛銷、開案、銷售與尾聲，何時才是最佳議價時機？帥過頭說：「買房要買潛銷，不要買代銷。」尤其是要買建商未交給代銷銷售的的潛銷期，舉例來說，看到工地搭起圍籬，並掛出建商資料，這時立刻打電話詢問，成為建商的口袋名單，是最能議價的時間，或是在完工交屋前，上網找有無投資客要脫手，因資金周轉急迫且考慮過戶後須負擔稅金，出售價格也通常會較低。
態度須欲拒還迎
近期房市不佳，流行工程期零付款，包租公律師蔡志雄說，這現象表示建商也不看好房市，開始急了，更要把握時機議價，且不要只看1次房就買，要表現欲拒還迎，等案場主動回頭談價，此外，Sway提醒「別殺了房價，漏殺車位價」車位無屋齡問題，依樓層跟面積有價差，可事先詢問仲介周邊車位行情。
【第1次殺價就上手】
不買最大、欲拒還迎：買房固然是終極目標，但看屋時盡量勿流露非常喜歡且非買不可的態度，否則價錢較難談，應表現可有可無的態度，留下資料，等案場回頭談價錢
做功課不吃虧：有買屋打算而前往接待中心看屋，須做功課了解周邊環境、有哪些相同類型且符合自我需求的個案，貨比3家，避免被案場銷售人員牽著鼻子走
實價登錄好方便：透過實價登錄，民眾想了解區域行情只須點點滑鼠，查屋齡3年內的新成屋成交行情，找出最低價，很有可能是投資客出清價，藉此看區域低價
廣告價照砍不誤：蒐集同區的具指標性的廣告價格（特別低價或廣告特別大），帶著蒐集到的廣告價DM，到同區域內自己想買的案場談價錢
問樓層價錢查底價：通常每個建案的4樓與13樓價錢較低，也是投資客最喜歡的樓層，了解該樓層的行情就可大略了解該案底價，若案子的4樓戶別仍有多戶未售出，表示該案連投資客都不愛
資料來源：《蘋果》採訪整理
【專業買方常用殺價話術】
你送送看，搞不好建商會收：殺價時案場銷售人員可能會說價格太低無權限決定，仍請對方詢問業主（建商）
我多找幾戶一起買：以團購方式，壓低價錢，取得團購價
不然你送我那張椅子：價錢萬一砍不下來，可以嘗試要求送贈品，例如樣品屋內看到喜歡的家具
就這個價，不然叫你們經理打給我：留資料表達有購買意願，直接開自己的最低可購買底價，請銷售小姐找專案經理與自己聯絡
資料來源：Sway
【暗樁擾視聽預查實價登錄不上當】
【鄭婷方╱台北報導】對很多民眾來說，一輩子買房可能就只有首購1次、換屋再1次，與案場銷售人員的應對經驗相對不足，較容易受銷售話術影響，投資客帥過頭表示，許多案場都會安排「SAKURA」，也就是假客人，營造熱銷情況，或是現場不斷廣播有戶別成交，提醒民眾要不為所動，耐心談價錢。
「我們快賣完了，只剩這戶」就如同買衣服聽到只剩最後1件，容易激起非買不可的購買慾，房市專家Sway說，只剩少數戶別是案場常見的銷售話術，可多方打聽該案的銷售狀況。
自從實施實價登錄，區域行情一目瞭然，Sway表示，案場若開高價，並提供實價登錄的價格佐證，還表示「你看這是實價登錄，我們成交價錢很高」，此時民眾應拿出自己預先查好的實價登錄價格比對，確認對方是否僅出示最高價的行情。若案場直指其他打出低價廣告戶的建案只是在「釣魚」或建案缺點多，可以利用各建案互挑缺點，紀錄下來成為砍價利器。
折扣不是唯一
不管案場告知已打多低的折扣，房市專家邱愛莉指出，許多民眾有折扣迷思，但有些個案原本開價就偏高，應比較實價登錄與周邊個案的行情做參考，公設比的高低與建材配備也都要一併考量。
帥過頭補充，不少案場的專案經理與銷售小姐都有暗號，不管是詢問是否可談價格、裝潢，或不斷廣播成交，都不要受影響「如果真的一直成交，還需要跟你談價這麼久嗎？」
【案場常用話術破解】
話術：我們快賣完了，只剩這戶
破解方式：案場可能會營造建案熱銷的情況，就好像買衣服時看到限量幾件，應冷靜繼續議價，勿匆忙決定下訂單
話術：我們賣很貴？你看這是實價登錄
破解方式：拿出自己查得實價登錄資料，確認案場提供是否和自己查到的資料相同，或是否僅提供區域最高價的資料
話術：不可能，你看錯了(廣告價)，他們是釣魚用的
破解方式：在看屋前，可先打電話或親自到其他案場確認廣告戶價格，並提出有較低廣告價格的案場說法，表達自己已確認過低價事實
話術：嫌棄別的個案
破解方式：若案場直接點名與自己個案產品規劃相似的個案缺點，可記下來，之後去其他案場看屋時提出，利用缺點砍價
資料來源：《蘋果》採訪整理
心得如下
這篇文章我留在我的最愛裡很久了，一直想要寫，但是因為最近案子太忙，直到今天才想起有這件事情
裡面有對，有不對，但是某人講的話我一直覺得是屁話，只會害更多人買不到理想中房子
以前有一位學者也一直說會跌，講了多久我都懶得算了，到現在，有跌了嗎?
像是建案的4樓與13樓因為諧音，價錢較低，這兩個樓層的開價幾乎是建案的底價
一般來說4樓會比較低這個是正確的，但是也要看每個專案的調價模式，沒有一定
如果是超高樓高，例如總樓高100米以上的建案，13樓又怎麼會比較低呢?LOL
硬要說不如說4樓和頂樓，不過有一些頂樓會規畫樓中樓，價差和下面的一般樓層會差比較多，所以也沒有一定。
尤其是要買建商未交給代銷銷售的的潛銷期，舉例來說，看到工地搭起圍籬，並掛出建商資料，這時立刻打電話詢問，成為建商的口袋名單，是最能議價的時間
說實在的，現在大部份的建商再交給代銷前一般來說都已經不會先上圍板，如果你說一些小建商那可能會
但是一般中型以上建商，你看到基地圍板掛出醞釀布條的時候，基本上就都已經都是代銷掛的了..
你說會比較便宜，基本上會..但是另一方面來說你也只獲得優先選購權..會不會比較便宜，那就沒有一定了
我也操過一個案子前面買的五成比後面買的五成每坪貴二萬，因為後期市場不好，業主有降價。
「別殺了房價，漏殺車位價」
基本上，這個不能說他對也不能說他錯，因為你再怎麼殺也殺不到車位底價
你殺過頭，頂多現場不能賣而已，雖說如此，還是可以殺看看啦~但是我想機會應該一半一半 (菸
【專業買方常用殺價話術】
你送送看，搞不好建商會收：殺價時案場銷售人員可能會說價格太低無權限決定，仍請對方詢問業主（建商）
我多找幾戶一起買：以團購方式，壓低價錢，取得團購價
不然你送我那張椅子：價錢萬一砍不下來，可以嘗試要求送贈品，例如樣品屋內看到喜歡的家具
就這個價，不然叫你們經理打給我：留資料表達有購買意願，直接開自己的最低可購買底價，請銷售小姐找專案經理與自己聯絡
資料來源：Sway
基本上一般專案經理是不會去聯絡客戶的，團購壓低價格倒是我有遇過，也是可行的，但是你要有一定的量
至於凹樣品屋裡傢俱，你選的太貴，像我們沙發有那種一組幾十萬的，我當然不會鳥你，如果那種幾千幾萬的送送就算了，反正最後也是二手拍賣掉。
【暗樁擾視聽預查實價登錄不上當】
對很多民眾來說，一輩子買房可能就只有首購1次、換屋再1次，與案場銷售人員的應對經驗相對不足，較容易受銷售話術影響，投資客帥過頭表示，許多案場都會安排「SAKURA」，也就是假客人，營造熱銷情況，或是現場不斷廣播有戶別成交，提醒民眾要不為所動，耐心談價錢。
「我們快賣完了，只剩這戶」就如同買衣服聽到只剩最後1件，容易激起非買不可的購買慾，房市專家Sway說，只剩少數戶別是案場常見的銷售話術，可多方打聽該案的銷售狀況。
自從實施實價登錄，區域行情一目瞭然，Sway表示，案場若開高價，並提供實價登錄的價格佐證，還表示「你看這是實價登錄，我們成交價錢很高」，此時民眾應拿出自己預先查好的實價登錄價格比對，確認對方是否僅出示最高價的行情。若案場直指其他打出低價廣告戶的建案只是在「釣魚」或建案缺點多，可以利用各建案互挑缺點，紀錄下來成為砍價利器。
現場會安排SP我想這是每個專案都有幹過的事，因為要營造現場氣氛
但是現在會變成現場其實真的很熱 (例如目前樹林某個造鎮案，RD每天打，NP每天40全..)
我現場真的很熱，但是客人還是以為是SP，那買不到就不能怪跑單囉
另外裡面提到說一直提案子缺點
這就很矛盾的，你很想買又一直說缺點，以前我遇到這種客戶基本上我就是讓他買特別貴，不然就是不賣他
因為以我操案來說我沒有clean不了的案子，我根本不想賣這種客人，我寧願便宜一點賣喜歡我房子的客人。
折扣不是唯一
不管案場告知已打多低的折扣，房市專家邱愛莉指出，許多民眾有折扣迷思，但有些個案原本開價就偏高
應比較實價登錄與周邊個案的行情做參考，公設比的高低與建材配備也都要一併考量。
帥過頭補充，不少案場的專案經理與銷售小姐都有暗號，不管是詢問是否可談價格、裝潢，或不斷廣播成交，都不要受影響「如果真的一直成交，還需要跟你談價這麼久嗎？」
基本上台灣人的個性就是愛殺價，折數越多他越爽，也造就也些建案開價開很高，但是成交價是開價打8折
如果真的一直成交當然還是會和你談這麼久啊，還是你想要跑單洗你的臉直接送客?
怎麼大家思考模式越來越怪，跟你掏心掏肺說賣不好，洗你臉送客說我們沒禮貌。
另外個人真的覺得現在很多案子，像是淡水新市鎮，還有青埔特區
很多案子打出訂簽XX萬，工程0付款
會買這種房子的人就幾種
1.投資客 2.沒有自備款的人 3.希望付款輕鬆一點
他都沒有自備款了你還叫他買房子...這
我只能說在我當專案或主委期間
我從來沒有用過這種訴求，也不準我下面的專案用
我沒用案子一樣賣得好，這種猛藥下去，等交屋一升息，一限貸，一堆斷頭一堆有的沒的都出來了
代銷從業人員，要有良知，要有良心
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