潛銷好議價 4樓13樓開價≒底價  

愛你,所以殺很大!

預售屋的付款壓力較新成屋低,但時機歹歹房價又高

讓專業投資客、房市專家、包租公律師教你「殺很大」的殺價原則!

 

【鄭婷方綜合報導】

近期建案案場看屋人潮不比從前,為刺激銷售,議價空間可能相對較大

對有買房自住需求的族群來說是一大福音,但不知道買房怎麼殺價嗎?

納悶要在什麼時間點議價才是好時機嗎?看屋想議價,先做足功課就對了! 

俗話說:「挑菜才是買菜的人」買房的民眾看房挑缺點,有時確實可順利砍價,

房市專家Sway說,像是建案的4樓與13樓因為諧音,價錢較低,這兩個樓層的開價幾乎是建案的底價

是投資客的最愛「看屋時若發現4樓還有表示這個案子連投資客都不愛」 

 

買房要投入巨額資金,做功課是基本要件也可保障自己權益,拒當冤大頭。在鎖定買房的區域內找出中意的個案比價、蒐集特別低或廣告打很大的廣告戶價格、注意實價登錄等,都是不錯的方法。通常周末是案場看屋人潮較多的時段,投資客帥過頭說,周一到周五人潮可能較少,可談價錢的時間較長,但不代表容易議價。
預售屋分為潛銷、開案、銷售與尾聲,何時才是最佳議價時機?帥過頭說:「買房要買潛銷,不要買代銷。」尤其是要買建商未交給代銷銷售的的潛銷期,舉例來說,看到工地搭起圍籬,並掛出建商資料,這時立刻打電話詢問,成為建商的口袋名單,是最能議價的時間,或是在完工交屋前,上網找有無投資客要脫手,因資金周轉急迫且考慮過戶後須負擔稅金,出售價格也通常會較低。 

態度須欲拒還迎

近期房市不佳,流行工程期零付款,包租公律師蔡志雄說,這現象表示建商也不看好房市,開始急了,更要把握時機議價,且不要只看1次房就買,要表現欲拒還迎,等案場主動回頭談價,此外,Sway提醒「別殺了房價,漏殺車位價」車位無屋齡問題,依樓層跟面積有價差,可事先詢問仲介周邊車位行情。

 

【第1次殺價就上手】

不買最大、欲拒還迎:買房固然是終極目標,但看屋時盡量勿流露非常喜歡且非買不可的態度,否則價錢較難談,應表現可有可無的態度,留下資料,等案場回頭談價錢
做功課不吃虧:有買屋打算而前往接待中心看屋,須做功課了解周邊環境、有哪些相同類型且符合自我需求的個案,貨比3家,避免被案場銷售人員牽著鼻子走
實價登錄好方便:透過實價登錄,民眾想了解區域行情只須點點滑鼠,查屋齡3年內的新成屋成交行情,找出最低價,很有可能是投資客出清價,藉此看區域低價
廣告價照砍不誤:蒐集同區的具指標性的廣告價格(特別低價或廣告特別大),帶著蒐集到的廣告價DM,到同區域內自己想買的案場談價錢
問樓層價錢查底價:通常每個建案的4樓與13樓價錢較低,也是投資客最喜歡的樓層,了解該樓層的行情就可大略了解該案底價,若案子的4樓戶別仍有多戶未售出,表示該案連投資客都不愛
資料來源:《蘋果》採訪整理 

 

 

【專業買方常用殺價話術】

你送送看,搞不好建商會收:殺價時案場銷售人員可能會說價格太低無權限決定,仍請對方詢問業主(建商)
我多找幾戶一起買:以團購方式,壓低價錢,取得團購價
不然你送我那張椅子:價錢萬一砍不下來,可以嘗試要求送贈品,例如樣品屋內看到喜歡的家具
就這個價,不然叫你們經理打給我:留資料表達有購買意願,直接開自己的最低可購買底價,請銷售小姐找專案經理與自己聯絡
資料來源:Sway 

 

【暗樁擾視聽預查實價登錄不上當】

【鄭婷方台北報導】對很多民眾來說,一輩子買房可能就只有首購1次、換屋再1次,與案場銷售人員的應對經驗相對不足,較容易受銷售話術影響,投資客帥過頭表示,許多案場都會安排「SAKURA」,也就是假客人,營造熱銷情況,或是現場不斷廣播有戶別成交,提醒民眾要不為所動,耐心談價錢。
「我們快賣完了,只剩這戶」就如同買衣服聽到只剩最後1件,容易激起非買不可的購買慾,房市專家Sway說,只剩少數戶別是案場常見的銷售話術,可多方打聽該案的銷售狀況。
自從實施實價登錄,區域行情一目瞭然,Sway表示,案場若開高價,並提供實價登錄的價格佐證,還表示「你看這是實價登錄,我們成交價錢很高」,此時民眾應拿出自己預先查好的實價登錄價格比對,確認對方是否僅出示最高價的行情。若案場直指其他打出低價廣告戶的建案只是在「釣魚」或建案缺點多,可以利用各建案互挑缺點,紀錄下來成為砍價利器。 

 

折扣不是唯一

不管案場告知已打多低的折扣,房市專家邱愛莉指出,許多民眾有折扣迷思,但有些個案原本開價就偏高,應比較實價登錄與周邊個案的行情做參考,公設比的高低與建材配備也都要一併考量。
帥過頭補充,不少案場的專案經理與銷售小姐都有暗號,不管是詢問是否可談價格、裝潢,或不斷廣播成交,都不要受影響「如果真的一直成交,還需要跟你談價這麼久嗎?」 

【案場常用話術破解】

話術:我們快賣完了,只剩這戶
破解方式:案場可能會營造建案熱銷的情況,就好像買衣服時看到限量幾件,應冷靜繼續議價,勿匆忙決定下訂單
話術:我們賣很貴?你看這是實價登錄
破解方式:拿出自己查得實價登錄資料,確認案場提供是否和自己查到的資料相同,或是否僅提供區域最高價的資料
話術:不可能,你看錯了(廣告價),他們是釣魚用的
破解方式:在看屋前,可先打電話或親自到其他案場確認廣告戶價格,並提出有較低廣告價格的案場說法,表達自己已確認過低價事實
話術:嫌棄別的個案
破解方式:若案場直接點名與自己個案產品規劃相似的個案缺點,可記下來,之後去其他案場看屋時提出,利用缺點砍價
資料來源:《蘋果》採訪整理 

 

心得如下

這篇文章我留在我的最愛裡很久了,一直想要寫,但是因為最近案子太忙,直到今天才想起有這件事情

裡面有對,有不對,但是某人講的話我一直覺得是屁話,只會害更多人買不到理想中房子

以前有一位學者也一直說會跌,講了多久我都懶得算了,到現在,有跌了嗎?

像是建案的4樓與13樓因為諧音,價錢較低,這兩個樓層的開價幾乎是建案的底價

一般來說4樓會比較低這個是正確的,但是也要看每個專案的調價模式,沒有一定

如果是超高樓高,例如總樓高100米以上的建案,13樓又怎麼會比較低呢?LOL

硬要說不如說4樓和頂樓,不過有一些頂樓會規畫樓中樓,價差和下面的一般樓層會差比較多,所以也沒有一定。

 

尤其是要買建商未交給代銷銷售的的潛銷期,舉例來說,看到工地搭起圍籬,並掛出建商資料,這時立刻打電話詢問,成為建商的口袋名單,是最能議價的時間

說實在的,現在大部份的建商再交給代銷前一般來說都已經不會先上圍板,如果你說一些小建商那可能會

但是一般中型以上建商,你看到基地圍板掛出醞釀布條的時候,基本上就都已經都是代銷掛的了..

你說會比較便宜,基本上會..但是另一方面來說你也只獲得優先選購權..會不會比較便宜,那就沒有一定了

我也操過一個案子前面買的五成比後面買的五成每坪貴二萬,因為後期市場不好,業主有降價。

 

「別殺了房價,漏殺車位價」

基本上,這個不能說他對也不能說他錯,因為你再怎麼殺也殺不到車位底價

你殺過頭,頂多現場不能賣而已,雖說如此,還是可以殺看看啦~但是我想機會應該一半一半 (菸

 

 

【專業買方常用殺價話術】

 

你送送看,搞不好建商會收:殺價時案場銷售人員可能會說價格太低無權限決定,仍請對方詢問業主(建商)
我多找幾戶一起買:以團購方式,壓低價錢,取得團購價
不然你送我那張椅子:價錢萬一砍不下來,可以嘗試要求送贈品,例如樣品屋內看到喜歡的家具
就這個價,不然叫你們經理打給我:留資料表達有購買意願,直接開自己的最低可購買底價,請銷售小姐找專案經理與自己聯絡
資料來源:Sway 

 

基本上一般專案經理是不會去聯絡客戶的,團購壓低價格倒是我有遇過,也是可行的,但是你要有一定的量

至於凹樣品屋裡傢俱,你選的太貴,像我們沙發有那種一組幾十萬的,我當然不會鳥你,如果那種幾千幾萬的送送就算了,反正最後也是二手拍賣掉。

 

 

【暗樁擾視聽預查實價登錄不上當】

對很多民眾來說,一輩子買房可能就只有首購1次、換屋再1次,與案場銷售人員的應對經驗相對不足,較容易受銷售話術影響,投資客帥過頭表示,許多案場都會安排「SAKURA」,也就是假客人,營造熱銷情況,或是現場不斷廣播有戶別成交,提醒民眾要不為所動,耐心談價錢。
「我們快賣完了,只剩這戶」就如同買衣服聽到只剩最後1件,容易激起非買不可的購買慾,房市專家Sway說,只剩少數戶別是案場常見的銷售話術,可多方打聽該案的銷售狀況。
自從實施實價登錄,區域行情一目瞭然,Sway表示,案場若開高價,並提供實價登錄的價格佐證,還表示「你看這是實價登錄,我們成交價錢很高」,此時民眾應拿出自己預先查好的實價登錄價格比對,確認對方是否僅出示最高價的行情。若案場直指其他打出低價廣告戶的建案只是在「釣魚」或建案缺點多,可以利用各建案互挑缺點,紀錄下來成為砍價利器。 

 

現場會安排SP我想這是每個專案都有幹過的事,因為要營造現場氣氛

但是現在會變成現場其實真的很熱 (例如目前樹林某個造鎮案,RD每天打,NP每天40全..)

我現場真的很熱,但是客人還是以為是SP,那買不到就不能怪跑單囉

另外裡面提到說一直提案子缺點

這就很矛盾的,你很想買又一直說缺點,以前我遇到這種客戶基本上我就是讓他買特別貴,不然就是不賣他

因為以我操案來說我沒有clean不了的案子,我根本不想賣這種客人,我寧願便宜一點賣喜歡我房子的客人。

 

 

折扣不是唯一

 

不管案場告知已打多低的折扣,房市專家邱愛莉指出,許多民眾有折扣迷思,但有些個案原本開價就偏高

應比較實價登錄與周邊個案的行情做參考,公設比的高低與建材配備也都要一併考量。

帥過頭補充,不少案場的專案經理與銷售小姐都有暗號,不管是詢問是否可談價格、裝潢,或不斷廣播成交,都不要受影響「如果真的一直成交,還需要跟你談價這麼久嗎?」 

基本上台灣人的個性就是愛殺價,折數越多他越爽,也造就也些建案開價開很高,但是成交價是開價打8折

如果真的一直成交當然還是會和你談這麼久啊,還是你想要跑單洗你的臉直接送客?

怎麼大家思考模式越來越怪,跟你掏心掏肺說賣不好,洗你臉送客說我們沒禮貌。

 

另外個人真的覺得現在很多案子,像是淡水新市鎮,還有青埔特區

很多案子打出訂簽XX萬,工程0付款

會買這種房子的人就幾種

1.投資客 2.沒有自備款的人 3.希望付款輕鬆一點

他都沒有自備款了你還叫他買房子...這

我只能說在我當專案或主委期間

我從來沒有用過這種訴求,也不準我下面的專案

我沒用案子一樣賣得好,這種猛藥下去,等交屋一升息,一限貸一堆斷頭一堆有的沒的都出來了

 

代銷從業人員,要有良知,要有良心

 

 

 

創作者介紹
創作者 AETW 的頭像
AETW

萬惡の房地產代銷主管部落格

AETW 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()


留言列表 (2)

發表留言
  • 悄悄話
  • 菜味十足的我
  • 已經看完您的blog,謝謝您提供代銷業的相關資訊
    我很希望進入代銷業,也具備了耐操12小時以上的體力、熱忱,
    剛開始要當打雜小弟的,也有認知
    但我想成功!
    該犧牲的我也願意犧牲,但對於要到代銷業求職不知道怎麼做比較好

    所以有兩個問題想請問您:
    1.請問還沒有工作經歷的社會新鮮人,可以進入代銷業嗎?

    2.如果""親身前往案場遞履歷""或是""郵寄履歷""比較推薦哪個?

    謝謝
  • 1. 可以
    2.郵寄履歷或104,因為去現場送履歷很可能專案或副專看一看就丟了

    AETW 於 2014/09/23 00:57 回覆

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼